Was beim Besitzübergang einer vermieteten Immobilie zu beachten ist
Wird eine Immobilie verkauft, geschieht das über einen notariellen Kaufvertrag. Ein Eigentumsübergang kann nicht per Handschlag oder durch mündliche Absprachen erfolgen. Im Vertrag sollten alle zentralen Aspekte genau festgelegt werden. Mit dem festgelegten Datum einer Übertragung ist der Verkauf dann offiziell und Nutzen und Lasten gehen an den Käufer über. Konkret heißt das: Mit dem Besitz erfolgt auch eine Übertragung der wirtschaftlichen Gefahr, der Nutzungen, Lasten und der Verkehrssicherungspflicht an den Käufer. Käufer sollten außerdem auf ein gründliches Übergabeprotokoll achten, in dem Zählerstände und eventuelle Mängel aufgeführt werden. Sie sollten auch darüber informiert sein, ob Grunddienstbarkeiten oder Baulasten bestehen.
Nach der Schlüsselübergabe kann der Käufer über eine Immobilie frei verfügen. Das bedeutet auch, dass der Käufer renovieren oder umbauen darf. Sollte eine Kaution gezahlt worden sein, haftet der Verkäufer auch weiter für die Rückzahlung. Sofern der Mieter einverstanden ist, kann das allerdings vertraglich übertragen werden. Mit einem abgeschlossenen Kaufvertrag ist der Prozess aber noch nicht erledigt. Das ist erst dann der Fall, nachdem der neue Besitzer auch zum Eigentümer der Immobilie geworden ist.
Besitz bedeutet nicht Eigentum
Die Begriffe Eigentum und Besitz werden in der alltäglichen Sprache häufig synonym verwendet. Im juristischen Sinn aber bezeichnen sie etwas Unterschiedliches: Wie bei anderen Transaktionen auch ist der Käufer nach Zahlung des Kaufpreises Besitzer, nachdem er für die Ware, in diesem Fall eine Immobilie, bezahlt hat. Nach der Schlüsselübergabe darf sich der Käufer aber noch nicht als Eigentümer der Immobilie bezeichnen.
Zum Eigentümer wird der Käufer erst dann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Hierzu bedarf es einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die nachweist, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Durch die bürokratischen Hürden kann eine Überschreibung der Immobilie mehrere Wochen oder sogar Monate Zeit in Anspruch nehmen.
Vor allem bei vermieteten Immobilien kann der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum wichtig werden: Sollte nämlich der Erwerber die Immobilie selbst beziehen wollen, kann er dem Vormieter nur dann wegen Eigenbedarfes kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Übernahme des Mietverhältnisses
Ist eine Immobilie vermietet, übernimmt der Käufer auch das Mietverhältnis, das zunächst unangetastet bleibt: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das Mietverhältnis geht demnach mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümerwechsel durch eine Zwangsversteigerung erfolgt.
Will ein Eigentümer eine Immobilie selbst nutzen, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Grundlos kann ein Eigentümer keine Mieter kündigen. Auch darf er nicht ohne weiteres die Miete erhöhen. Sollte der Käufer allerdings die Immobilie für sich selbst oder Familienangehörige beanspruchen, kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Neue Eigentümer sollten bedenken, dass die Kündigungsfristen für Mietverträge, die fünf Jahre oder jünger sind, bei drei Monaten liegen. Handelt es sich um ältere Mietverträge, erhöht sich die Kündigungsfrist um drei Monate auf ein halbes Jahr. Werden diese Fristen nicht eingehalten, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam werden. Wichtigste Voraussetzung für diesen Prozess bleibt aber ein Eintrag ins Grundbuch, damit der Besitzer auch offiziell Eigentümer der vermieteten Immobilie ist.
