Immobilien-Investments: Verwalter sind Erfolgsfaktor bei Property Management und Wohnraumverwaltung

Die Bedeutung professioneller Verwaltung von Immobilien nimmt stetig zu, ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Ein wichtiger Grund dafür: Die Verwaltung ist eines der wirkungsvollsten Instrumente zur Steuerung des Cashflow von Investoren. Property und Asset Manager kümmern sich um Planung, Instandhaltung und die Modernisierung und haben dabei immer die Investitionsziele als Guideline im Blick. Sie kümmern sich um lückenlose Kommunikation mit den Mietern und reduzieren so die Fluktuation, auch der operative Abbau von Leerständen gehört längst zum täglichen Kerngeschäft. Kurzum: Die Verwalter haben großen Einfluss auf den Erfolg eines Investments wenn der Erwerb abgeschlossen ist, denn sie sind es, die die individuelle Strategie des Investors in die Tat umsetzen.

Das Management von Wohn- und Gewerbeimmobilien unterscheidet sich, anspruchsvoll ist beides

Die Verwaltung und das Management von Wohnraum und Gewerbeimmobilien unterscheidet sich in einigen Punkten. Wohnraum wird in beinahe allen Fällen unbefristet vermietet und kann nur vom Mieter unter Einhaltung der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Fristen gekündigt werden. Das begünstigt insbesondere bei jüngeren Menschen eine höhere Fluktuation im Objekt, weil sich deren Lebensgestaltung stärker verändert. Häufigere Mieterwechsel führen für den Investor zu höheren Instandhaltungskosten während des Investments und steigern zudem die Vermarktungskosten des Objekts. Beides reduziert die Rendite. Bei gewerblich genutzten Immobilien, beispielsweise Büroflächen, gelten andere Regeln: Deren Mietverträge sind im Normalfall befristet und sind während der Laufzeit nicht kündbar. Zudem werden mögliche Verlängerungsoptionen meist vor Vertragsabschluss vereinbart. Das steigert die Planbarkeit des Investments und schafft einen stabileren Cashflow. Weil gewerbliche Mieter aber ihrerseits versuchen, Umzüge zu vermeiden und bei Abschluss eines Mietvertrags mit einer definierten Laufzeit hohe Kosten entstehen , ist der Vermarktungsprozess für gewerbliche Flächen aufwändiger und teurer.

Gewerbeflächen: Große Umbauten für Mieter reduzieren die Rendite

Ein weiterer wesentlicher Unterschied zwischen der Verwaltung von Wohnimmobilien und dem Property Management von gewerblichen Gebäuden liegt im Produkt selbst. Während Wohnungen im Regelfall ohne größere Anpassungen angeboten und vermietet werden, gilt das für gewerblich genutzte Flächen kaum. Insbesondere bei Büroimmobilien gilt, dass nahezu jede Fläche nutzernah geplant wird. Das bedeutet, dass Umbauten durch oder für den Mieter zum Kostenfaktor werden. Je nach Marktlage und Vertragskonditionen kann es auch üblich sein, dass der Investor die Kosten für die Umbauten von vornherein trägt. Das schmälert jedoch die Rendite während der Vertragslaufzeit und führt nach Ende des Mietvertrags zu erneuten Kosten für einen Rückbau der Anpassungen. Diese Kosten sind kalkulatorisch auch dem Mieter zuzuordnen, für den die Umbauten erfolgten, was die Renditeerwartungen nochmals reduziert. Denn diese Kosten können in vielen Märkten kaum über die Mietumsätze innerhalb der Vertragslaufzeit amortisiert werden.

Ankermieter und Top-Lagen erhöhen die Ansprüche ans Property Management

Ein weiterer wichtiger Unterschied sind die Service- und Reaktionszeiten der Verwaltung bei gewerblichen Flächen, insbesondere solchen mit großen Ankermietern. Diese Unternehmen kennen ihren Wert für den Investor und haben hohe Erwartungen an das Property Management. Erreichbarkeit der Ansprechpartner, schnelle Reparaturen, zuverlässige Reinigung und reibungslose Qualitätssicherung müssen sichergestellt sein. Das bedeutet für das Management, dass Ressourcen und Prozesse auf diese Anforderungen ausgelegt sein und in der eigenen Kalkulation berücksichtig werden müssen.

Marcus Wellhöner ist der geschäftsführende Gesellschafter von Wellhöner Immobilien, einem Immobilienmakler und Hausverwalter in Mülheim an der Ruhr.

Marcus Wellhöner ist der geschäftsführende Gesellschafter von Wellhöner Immobilien, einem Immobilienmakler und Hausverwalter in Mülheim an der Ruhr.